공매 낙찰 후 잔금 못 내면? 보증금 몰수와 매각결정 취소 절차

국세 체납 압류재산 공매라면 잔금 기한은 매각결정일부터 7일 이내가 원칙입니다. 이 기한을 넘기면 세무서(대행 기관인 캠코 포함)가 한 번 더 기한을 정해 납부를 촉구하고, 그마저 넘기면 매각결정이 취소됩니다. 이때 입찰할 때 낸 공매보증금은 돌려받지 못하고 체납자의 세금 등에 충당됩니다.

국유재산이나 공공기관 물건처럼 압류재산이 아닌 공매는 계약 체결 기한, 잔금 기한, 보증금 귀속 조건을 공고문이 정합니다. 그러니 "못 내면 어떻게 되나"보다 "기한 안에 낼 수 있나"를 입찰 전에 따져 보는 게 순서예요.

요약: 공매 낙찰 후 잔금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요

압류재산 공매의 대금납부기한은 매각결정일부터 7일 이내이고, 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다(국세징수법 제84조).
기한을 넘겨도 바로 끝나지는 않습니다. 기한을 다시 정한 납부 촉구가 한 번 오고, 그 기한까지 안 내면 매각결정이 취소됩니다(제85조·제86조).
취소되면 공매보증금은 강제징수비와 체납 국세에 순서대로 충당되고, 남은 돈은 체납자에게 갑니다. 매수인에게 돌아오지 않습니다(제71조 제5항).
대금 미납은 법에 정한 보증금 반환 사유가 아닙니다. 매수인이 돌려받는 경우는 체납자가 매수인 동의를 받아 세금을 내고 매각결정 취소를 신청했을 때 정도입니다.
압류재산이 아닌 공매는 "낙찰 후 5일 이내 계약, 7일 이내 대금"처럼 더 짧은 조건이 붙기도 합니다. 공고문 조건이 기준입니다.

잔금 기한, 생각보다 짧습니다

압류재산 공매 일정은 법에 꽤 촘촘하게 정해져 있습니다. 개찰이 끝나면 매각결정기일이 오는데, 이 날짜는 개찰일부터 주말·공휴일을 뺀 7일 이내로 잡습니다(국세징수법 제72조 제5항). 매각결정을 하면 세무서는 대금납부기한을 적은 매각결정 통지서를 보냅니다.

그 대금납부기한이 매각결정일부터 7일 이내예요. 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 늘릴 수 있지만, 매수인이 요구하면 당연히 늘어나는 권리는 아닙니다. 연장이 없으면 개찰일부터 길어야 2주 남짓 안에 잔금이 나가야 한다는 뜻이죠.

다행히 대금납부기한은 공매공고에 반드시 들어가는 항목입니다(제72조 제1항 제1호). 입찰 전에 날짜를 알 수 있다는 얘기예요. 그리고 공매보증을 현금으로 냈다면 그 돈은 매수대금의 일부로 칩니다(제90조 제1항). 실제로 마련할 잔금은 "낙찰가에서 보증금을 뺀 금액"입니다.

기한을 넘기면 이렇게 흘러갑니다

대금납부기한 경과: 이 시점엔 아직 취소되지 않습니다.
납부 촉구: 세무서장이 대금납부기한을 다시 정해 납부를 촉구합니다(제85조).
매각결정 취소: 촉구한 기한까지도 안 내면 매각결정을 취소하고 매수인에게 통지합니다(제86조 제3호).
보증금 충당: 공매보증금은 강제징수비, 압류와 관계된 국세 순으로 쓰이고 남으면 체납자에게 지급됩니다(제71조 제5항 제2호).
다음 매수인 또는 재공매: 차순위 매수신청인이 있으면 취소일부터 3일(주말·공휴일 제외) 안에 그 사람에게 매각결정을 할지 정합니다(제83조 제3항). 없으면 재공매로 돌아갑니다(제87조 제1항 제2호).

재공매로 넘어가면 가격이 회차마다 내려가는 규칙이 다시 적용됩니다. 이 부분은 공매 유찰되면 다음 회차에 더 싸질까요에서 따로 정리했어요.

참고로 매수인이 소유권을 얻는 시점은 매수대금을 완납한 때입니다(제91조 제1항). 최고가를 써서 매각결정까지 받았어도 잔금이 들어가기 전에는 내 물건이 아니에요.

보증금, 얼마나 잃게 되나요

압류재산 공매보증금은 공매예정가격의 10% 이상입니다(제71조 제2항). 공매예정가격이 1억 원이면 최소 1,000만 원이죠. 이 돈이 통째로 세금 충당에 쓰입니다. 낙찰가를 예정가보다 훨씬 높게 썼어도 국세징수법이 정한 불이익은 이 보증금 충당입니다.

법이 정한 보증금 반환 사유는 따로 있습니다. 개찰 후 떨어진 입찰자, 체납자가 세금을 내서 매각결정이 취소된 경우의 매수인, 매수인이 대금을 다 낸 경우의 차순위 매수신청인 등입니다(제71조 제4항). 대금을 못 낸 매수인은 이 목록에 없어요. "포기하겠다"고 먼저 연락해도 결과가 바뀌는 규정은 찾을 수 없습니다.

압류재산이 아닌 공매는 보증금 비율부터 다릅니다. 입찰금액의 5%를 받는 공고도 흔한데, 그 차이는 온비드 입찰보증금 5%와 10% 차이에서 볼 수 있어요.

앞으로 공매에 못 나가게 되나요

국세징수법상 2년간 공매 참가를 막는 사유는 입찰 방해, 가격을 낮추려는 담합, 거짓 명의 매수신청입니다(제81조). 잔금을 못 낸 것 자체는 이 목록에 들어 있지 않습니다.

다만 압류재산이 아닌 공매는 사정이 다를 수 있습니다. 한 정부기관의 불용품 매각 공고는 낙찰자가 5일 안에 계약하지 않으면 낙찰을 무효로 하고 보증금을 기관에 귀속하며, 부정당업자로 입찰참가자격 제한을 받을 수 있다고 적었습니다. 대금은 7일 이내 일시불이었고요. 이런 문구가 있는지 공고의 "계약 체결 및 대금 납부" 항목을 꼭 읽어 보세요.

입찰 전에 계산해 둘 돈

잔금: 낙찰가에서 보증금을 뺀 금액. 7일 안에 실제로 움직일 수 있는 돈인지 봅니다.
대출 일정: 매각결정 뒤 7일 안에 대출 실행이 되는지 은행에 미리 물어봅니다. 심사가 끝나기 전에 기한이 먼저 옵니다.
세금과 등기·등록 비용: 취득세, 등기 또는 차량 이전등록 비용.
떠안는 권리: 매각으로 없어지지 않는 전세권, 대항력 있는 임차권, 유치권으로 담보된 채권은 매수인이 부담할 수 있습니다(제92조). 공고에 표시하게 돼 있습니다.
명도·운송·보관비: 점유자 이사 비용, 차량 견인비, 보관료 같은 것들.

압류재산 공매 전체 흐름은 세금 체납 압류재산 공매를, 입찰 화면에서 보증금을 기한 안에 못 넣은 경우는 온비드 입찰보증금 납부 기한을 못 맞췄을 때를 보세요. 온비드 입찰 과정을 처음부터 보려면 온비드 공매 입찰 방법이 출발점입니다.

FAQ

잔금 기한을 늘려 달라고 할 수 있나요?
압류재산 공매는 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 판단은 세무서 몫이라, 기한 전에 공고의 담당 부서에 사정을 설명하고 가능 여부를 묻는 게 현실적인 방법이에요.

보증금 말고 손해배상까지 물어야 하나요?
국세징수법이 정한 효과는 매각결정 취소와 보증금 충당입니다. 압류재산이 아닌 공매는 매매계약서에 위약금이나 손해배상 조항이 따로 있을 수 있으니 계약서를 먼저 확인하세요.

체납자가 세금을 내면 제 보증금은요?
대금을 내기 전에 체납자가 매수인 동의를 받아 체납액을 내고 취소를 신청하면 매각결정이 취소됩니다. 이 경우엔 보증금을 돌려받습니다(제86조 제1호, 제71조 제4항 제2호).

법원경매도 똑같나요?
아닙니다. 법원경매는 민사집행법 절차라 대금 기한, 재매각, 보증금 처리가 다릅니다. 공매와 경매 차이와 법원경매 입찰 방법을 참고하세요.

공식 확인처

국가법령정보센터 「국세징수법」 제71조(공매보증), 제72조(공매공고), 제83조(차순위 매수신청), 제84조(매각결정 및 대금납부기한), 제85조(납부 촉구), 제86조(매각결정의 취소), 제87조(재공매), 제91조·제92조: law.go.kr 국세징수법
온비드: onbid.co.kr · 고객지원센터 1588-5321(평일 09:00~18:00)
한국자산관리공사 온비드 안내: kamco.or.kr
개별 물건의 공매공고문과 매각결정 통지서: 대금납부기한과 납부 방법은 최종적으로 여기가 기준입니다.

일반 정보이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 입찰 전에는 해당 물건의 최신 공고를 확인하세요.