공매 유찰되면 다음 회차에 무조건 더 싸질까요? ‘가격만 보고’ 입찰하면 놓치는 것

세금 체납 압류재산 공매라면 대체로 그렇습니다. 재공매 때마다 최초 공매예정가격의 10%씩 내려가 50%까지 떨어질 수 있거든요(국세징수법 제87조). 하지만 국유재산은 두 번 유찰된 뒤 세 번째부터 "낮출 수 있다"는 규정이고, 공공기관 물건은 공고마다 규칙이 다릅니다. 게다가 가격이 내려가길 기다리는 동안 공매 자체가 취소될 수도 있어요.

그래서 "유찰 = 할인"으로 계산하기 전에 이 물건이 어떤 공매인지부터 확인해야 합니다.

요약: 공매 유찰되면 다음 회차 가격은 얼마나 내려가나요

• 압류재산 공매는 재공매 때마다 최초 공매예정가격의 10%씩 낮춰 최대 50%까지 내려갑니다. 직전 가격의 10%가 아니라 최초 가격의 10%입니다.
• 50%까지 내려도 안 팔리면 공매예정가격을 새로 정해 다시 공매할 수 있습니다. 50% 아래로 계속 떨어진다는 보장은 없습니다.
• 그 자리에서 곧바로 다시 입찰을 붙이는 즉시 재입찰은 가격을 내리지 않습니다.
• 국유재산 일반재산은 두 번 유찰된 뒤 세 번째 입찰부터 최초 예정가격의 50%를 한도로 매회 10% 범위에서 "낮출 수 있다"는 규정입니다. 두 번 유찰되면 수의계약으로 팔 수도 있습니다.
• 체납자가 세금을 내 압류가 풀리면 공매는 취소됩니다. 기다리는 동안 다른 사람이 먼저 낙찰받을 수도 있어요.

압류재산은 최초 가격의 10%씩 내려갑니다

국세징수법 제87조 제2항은 재공매를 할 때마다 "최초의 공매예정가격의 100분의 10"을 차례로 줄인다고 정합니다. 기준이 늘 최초 가격이라는 점이 핵심이에요. 최초 공매예정가격이 1억 원인 물건을 예로 들면 이렇습니다.

9,000만 원의 10%를 빼서 8,100만 원이 되는 방식이 아닙니다. 매번 1,000만 원씩 같은 폭으로 내려가요.

온비드에서는 이 회차별 가격이 미리 표로 보이는 경우가 많습니다. 법이 같은 재산의 여러 차례 공매를 한꺼번에 공고할 수 있게 해 두었기 때문이죠(제72조 제2항). 재공매는 공고 기간을 5일까지 줄일 수 있어서(제87조 제3항) 다음 회차가 생각보다 빨리 옵니다.

지방세 체납 압류재산도 지방세징수법에 비슷한 틀의 재공매 규정이 있습니다. 세부 조건은 해당 공고로 확인하세요.

가격이 안 내려가는 경우도 있어요

• 즉시 재입찰: 공매예정가격 이상으로 쓴 사람이 없을 때 그 자리에서 다시 입찰을 붙이면 최초 가격을 줄이지 않습니다(제82조 제5항, 제87조 제2항 단서).
• 50% 도달 이후: 50%까지 내려도 안 팔리면 공매예정가격을 새로 정해 재공매할 수 있습니다. 새로 감정한 가격이 직전 회차보다 높게 나올 수도 있어요.
• 잔금 미납으로 인한 재공매: 앞선 낙찰자가 잔금을 안 내 매각결정이 취소돼도 재공매가 열립니다(제87조 제1항 제2호). 이 흐름은 공매 낙찰됐는데 잔금을 못 내면에 정리했습니다.

계속 유찰되면 수의계약 얘기가 나옵니다

압류재산은 최초 공매 후 1년 동안 5회 이상 공매해도 안 팔리면 수의계약으로 팔 수 있습니다(국세징수법 제67조 제5호). 추산가격이 1,000만 원 미만인 재산도 수의계약 대상이 될 수 있고요(같은 조 제3호).

다만 법 문구가 "매각할 수 있다"입니다. 세무서가 선택할 수 있다는 뜻이지, 입찰자가 요구해서 싸게 살 수 있는 통로는 아니에요. 유찰 물건이 수의계약으로 나오는지는 온비드 공고와 담당 기관에 확인해야 합니다.

국유재산은 '낮출 수 있다'입니다

국유재산 중 일반재산을 파는 공매는 국유재산법 시행령을 따릅니다. 제42조 제3항은 일반경쟁입찰을 두 번 실시해도 낙찰자가 없으면 세 번째 입찰부터 최초 매각 예정가격의 50%를 최저한도로 매회 10% 범위에서 예정가격을 낮출 수 있다고 정해요.

여기서 초보자가 헷갈리는 게 두 가지입니다.

• 2회차는 같은 가격일 수 있어요. 감액은 세 번째 입찰부터입니다.
• 10%는 상한이에요. "범위에서 낮출 수 있다"라서 감액 여부와 폭은 기관이 정합니다.

그리고 두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 않으면 수의계약으로 처분할 수 있습니다(시행령 제40조 제3항 제8호). 다음 회차를 기다리는 사이 수의계약으로 팔려 버릴 수도 있다는 얘기죠.

공공기관 물건은 공고문 한 줄이 전부입니다

공공기관이나 지자체가 온비드에 올리는 불용 차량, 물품, 자산은 기관별 규정과 공고를 따릅니다. 감액을 할지, 몇 %를 내릴지, 재공고를 할지 모두 공고에 적힌 대로예요. "회차별 최저입찰가" 표와 "유찰 시 처리" 문구가 없으면 담당자에게 물어보는 게 확실합니다.

기다리면 생기는 위험

• 공매 취소: 체납자가 세금을 내 압류가 풀리면 공매는 취소돼야 합니다(제88조 제1항). 집행정지 결정이 나면 정지되고요(같은 조 제2항).
• 먼저 낙찰: 내가 기다린 회차보다 앞에서 다른 사람이 가져갈 수 있습니다.
• 위험은 그대로: 가격이 내려가도 매수인이 떠안는 전세권이나 대항력 있는 임차권은 그대로입니다(제92조 제3항). 유찰이 반복된 이유가 바로 그것일 때가 있어요.
• 동산은 값이 떨어져요: 차량이나 물품은 보관 기간이 길어질수록 상태가 나빠질 수 있습니다.

유찰 물건을 다시 볼 때 체크리스트

• 어떤 공매인가: 압류재산, 국유재산, 공공기관 물건
• 다음 회차 최저입찰가와 입찰 기간
• 감액 기준이 최초 가격인지, 감액이 확정인지
• 공고 변경·취소 여부
• 유찰 원인 추정: 인수 권리, 점유, 하자
• 총비용을 반영한 내 상한가

입찰 과정 전체는 온비드 공매 입찰 방법을, 압류재산 공매의 구조는 세금 체납 압류재산 공매를 참고하세요.

FAQ

유찰이 여러 번 된 물건은 문제 있는 물건인가요?
꼭 그렇진 않습니다. 다만 유찰에는 이유가 있는 경우가 많아요. 공고의 인수 권리, 점유 관계, 현황 조사 내용부터 다시 읽어 보세요.

50% 밑으로는 안 내려가나요?
압류재산은 50%까지 내린 뒤에도 안 팔리면 공매예정가격을 새로 정해 재공매할 수 있습니다. 새 가격이 얼마일지는 미리 알 수 없습니다.

법원경매도 한 번 유찰되면 10%씩 내려가나요?
아닙니다. 법원경매는 법원이 정하는 저감률을 따라서 공매와 다릅니다. 공매와 경매 차이에서 두 제도를 비교했고, 경매 절차는 법원경매 입찰 방법에 있습니다.

유찰된 물건을 바로 수의계약으로 살 수 있나요?
압류재산은 1년간 5회 이상 유찰 같은 요건이 있고, 국유재산은 두 번 유찰 뒤 가능하지만 둘 다 기관이 선택하는 방식입니다. 공고기관에 문의하세요.

공식 확인처

• 국가법령정보센터 「국세징수법」 제67조(수의계약), 제72조(공매공고), 제82조(입찰서 제출과 개찰), 제87조(재공매), 제88조(공매의 취소 및 정지): law.go.kr 국세징수법
• 국가법령정보센터 「국유재산법 시행령」 제40조(처분의 방법), 제42조(처분재산의 예정가격): law.go.kr 국유재산법 시행령
• 온비드: onbid.co.kr · 고객지원센터 1588-5321
• 개별 물건의 공매공고문: 회차별 최저입찰가와 유찰 시 처리는 최종적으로 여기가 기준입니다.

일반 정보이며 투자 자문이 아닙니다. 입찰 전 최신 공고를 확인하세요.