국세 체납 압류재산 공매 절차 총정리: 온비드 입찰 전 알아야 할 매각결정과 대금납부

국세 체납 압류재산 공매는 세무서가 체납자의 재산을 압류한 뒤 국세징수법에 따라 파는 절차이고, 대부분 한국자산관리공사가 대행해 온비드에 올립니다. 개찰에서 최고가를 써도 개찰일부터 7일(토·일·공휴일 제외) 안에 매각결정이 나야 매수인이 되고, 매각결정일부터 7일 안(30일 범위에서 연장 가능)에 대금을 다 내야 재산을 취득해요. 온비드 실무에서는 낙찰금액 3천만원 미만이면 7일, 이상이면 30일을 대금납부기한으로 안내합니다.

요약: 국세 체납 압류재산 공매 절차, 매각결정과 대금납부는 이렇게

• 압류재산 공매의 공매보증은 공매예정가격의 100분의 10 이상입니다(국세징수법 제71조). 실제 금액은 공고에 적힌 대로 냅니다.
• 매각결정기일은 개찰일부터 7일(토·일·공휴일 제외) 안으로 정해지고, 그 전에는 최고가 매수신청인일 뿐 매수인이 아닙니다.
• 대금납부기한은 매각결정일부터 7일 안이 원칙이고 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 온비드는 3천만원을 기준으로 7일과 30일을 나눠 안내하니 공고의 기한이 최종입니다.
• 대금을 내기 전에 체납자가 매수인 동의를 받아 체납액을 내면 매각결정이 취소되고, 이때 공매보증은 돌려받습니다.
• 잔금을 끝내 안 내면 매각결정이 취소되고 공매보증은 체납 국세 등에 충당됩니다. 공매에는 인도명령 제도가 없어서 명도도 따로 준비해야 합니다.

공매는 이런 순서로 진행돼요

조문은 모두 국세징수법 기준입니다. 온비드 회원가입과 인증, 전자입찰 화면 조작은 온비드 공매 입찰 방법에 따로 정리했습니다.

공고에서 먼저 볼 다섯 가지

공매공고에는 법으로 정한 항목이 들어갑니다(국세징수법 제72조). 그중 입찰 전에 꼭 짚을 건 이 다섯 가지예요.

1. 처분기관과 재산 구분: 온비드에는 압류재산 말고도 국유재산, 수탁재산이 섞여 있습니다. "압류재산"인지부터 확인하세요. 지방세 체납 물건은 지방세징수법을 따라서 조문이 다릅니다.
2. 대금납부기한: 공고에 적히는 항목입니다. 대출 일정을 여기에 맞춰야 해요.
3. 매각결정기일: 개찰일과의 간격을 보고 달력에 적어 둡니다.
4. 인수되는 권리: 매각으로 소멸하지 않는 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권, 가등기가 있으면 그 사실이 공고에 나옵니다.
5. 매수인 자격: 농지처럼 취득에 자격이 필요한 재산이면 그 사실이 적혀요.

공매재산명세서도 같이 봅니다. 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 관계인 진술, 배분요구와 채권신고 현황, 매수인이 인수하는 권리가 들어갑니다(국세징수법 제77조). 법원경매의 매각물건명세서와 비슷한 역할이에요. 권리 소멸과 인수는 법원경매와 뼈대가 같아서, 저당권은 모두 소멸하고 앞선 지상권·전세권·등기된 임차권은 인수될 수 있습니다(국세징수법 제92조).

최고가를 써도 아직 매수인은 아니에요

개찰로 정해지는 건 "최고가 매수신청인"입니다. 매각결정을 받아야 매수인이 되고, 그 효력은 매각결정기일에 결정을 한 때 생깁니다(국세징수법 제84조 제3항). 매각결정이 안 나는 경우도 정해져 있어요.

• 공유자나 체납자의 배우자가 우선매수 신청을 한 경우(제79조). 공유자는 최고가와 같은 가격으로 먼저 살 수 있습니다.
• 최고가 매수신청인이 체납자, 세무공무원, 그 재산을 감정한 감정평가법인 등 매수가 금지된 사람인 경우(제80조)
• 매각결정 전에 공매 취소·정지 사유가 생긴 경우
• 매수에 필요한 자격을 못 갖춘 경우. 이때는 매각결정기일을 한 번, 10일 안에서 연기할 수 있습니다(제84조 제2항).

최고가가 아닌 사람도 매각결정기일 전까지 공매보증을 내고 차순위 매수신청을 할 수 있습니다. 금액은 최고가에서 공매보증을 뺀 금액 이상이어야 해요(제83조). 매수인이 잔금을 안 내 매각결정이 취소되면 세무서장은 3일(토·일·공휴일 제외) 안에 차순위에게 매각결정을 할지 정합니다.

대금납부기한은 이렇게 계산해요

법 조문은 "매각결정을 한 날부터 7일 이내, 필요하면 30일 범위에서 연장"입니다(국세징수법 제84조 제5항). 온비드 낙찰절차 안내는 이를 낙찰금액 3천만원 미만 7일, 3천만원 이상 30일로 적고 있습니다. 둘이 어긋나 보이면 개별 공고와 매각결정 통지서에 적힌 날짜를 따르세요. 매각결정 통지서에 대금납부기한이 적혀 발급됩니다(제84조 제4항).

법원경매는 확정일부터 1개월 안이라 공매 쪽이 훨씬 빠듯합니다. 매각결정일에서 역산하면 입찰하기 전에 대출 심사를 거의 끝내 둬야 할 수도 있어요. 두 절차의 일정 차이는 공매와 법원경매 차이점에 표로 정리했습니다.

잔금을 못 내면 이렇게 됩니다

1. 세무서장이 다시 기한을 정해 납부를 촉구합니다(제85조).
2. 그래도 안 내면 매각결정을 취소합니다(제86조 제3호).
3. 공매보증은 강제징수비, 압류와 관계된 국세 순으로 충당하고 남은 돈은 체납자에게 갑니다(제71조 제5항). 매수인에게는 돌아오지 않아요.
4. 차순위 매수신청인이 없으면 재공매로 갑니다(제87조).

잔금 미납 뒤의 선택지와 비용 계산은 공매 낙찰 후 잔금 못 내면에서 더 자세히 다뤘습니다.

체납자가 세금을 내면 매각이 취소될 수 있어요

압류재산 공매에만 있는 변수입니다. 매각결정 뒤 매수인이 대금을 내기 전에 체납자가 압류와 관련된 체납액을 내고 매각결정 취소를 신청할 수 있어요. 이때는 매수인의 동의가 필요합니다(제86조 제1호). 취소되면 공매보증은 매수인에게 돌려줍니다(제71조 제4항). 돈을 잃는 건 아니지만 일정과 대출 준비가 허사가 될 수 있다는 점은 알고 들어가세요.

대금을 낸 뒤에도 남는 일

• 취득 시점: 매수대금을 완납한 때 재산을 취득합니다(제91조).
• 등기: 체납자가 권리이전 절차를 안 밟으면 세무서장이 대신 밟습니다(제93조). 한국자산관리공사가 대행하는 경우 이 업무도 맡을 수 있습니다(제103조).
• 명도: 공매에는 법원경매의 인도명령 같은 제도가 없습니다. 점유자가 나가지 않으면 협의하거나 명도소송을 해야 해서, 점유자가 있는 물건은 기간과 비용을 넉넉히 잡아야 합니다.

유찰되면 가격은 이렇게 내려가요

매수신청인이 없거나 공매예정가격 미만으로만 들어오면 재공매를 합니다. 재공매 때마다 최초 공매예정가격의 10%씩 낮추고, 50%까지 내려도 안 팔리면 새로 공매예정가격을 정해 다시 공매할 수 있어요(제87조 제2항). 공고 기간은 5일까지 줄어들 수 있습니다.

자주 묻는 질문

압류재산 공매보증은 몇 %인가요?

법은 공매예정가격의 100분의 10 이상으로 정합니다(국세징수법 제71조). 다른 재산 공매는 비율이 다를 수 있어서 공매 입찰보증금 5% 10% 글과 공고를 같이 보세요.

매각결정은 언제 나오나요?

공고에 매각결정기일이 적혀 있습니다. 개찰일부터 7일(토·일·공휴일 제외) 안으로 정해야 합니다.

대금납부기한을 늘릴 수 있나요?

세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 매수인이 요청한다고 당연히 늘어나는 건 아니니 기본 기한에 맞춰 준비하세요.

공매로 산 집에 사람이 살고 있으면요?

인도명령이 없어서 협의나 명도소송으로 해결해야 합니다. 공매재산명세서의 점유자 정보를 입찰 전에 꼭 확인하세요.

공식 확인처

• 국가법령정보센터 국세징수법: 제71조(공매보증), 제7273조(공매공고·기간), 제77조(공매재산명세서), 제7980조(우선매수·매수인 제한), 제8387조(차순위·매각결정·대금납부·취소·재공매), 제9193조(취득·권리 소멸·권리이전), 제103조(공매 대행)
• 온비드: 공매공고, 공매재산명세서, 낙찰절차 안내
• 한국자산관리공사 담당 지역본부: 공고에 적힌 담당자 연락처
• 지방세 체납 물건이라면 지방세징수법과 해당 지자체 공고

여기 적은 내용은 일반 정보이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 개별 물건은 공매공고와 매각결정 통지서가 우선합니다.