공매와 법원경매 차이점 비교: 초보자가 입찰 전 확인할 7가지

공매와 법원경매는 둘 다 공개경쟁으로 재산을 파는 절차지만, 근거 법과 진행 주체가 다릅니다. 법원경매는 민사집행법에 따라 법원이 진행하고, 국세 체납 압류재산 공매는 국세징수법에 따라 세무서장(대부분 한국자산관리공사가 대행)이 온비드로 진행해요. 그래서 보증금, 매각결정 시점, 잔금 기한, 점유자 명도 방식이 전부 다릅니다.

요약: 공매와 법원경매 차이, 입찰 전에 뭐가 다른가

  • 법원경매는 법원 경매법정에 직접 나가 입찰하는 게 기본이고, 공매는 온비드에서 전자입찰을 합니다.
  • 보증은 법원경매가 최저매각가격의 10%(재매각은 20~30%로 올리는 법원이 많음), 압류재산 공매가 공매예정가격의 10% 이상입니다. 공매는 재산 종류마다 달라서 공고가 기준입니다.
  • 잔금 기한은 법원경매가 매각허가결정 확정일부터 1개월 안, 압류재산 공매가 매각결정일부터 7일 안(30일 범위에서 연장 가능)입니다. 온비드 실무에서는 낙찰금액 3천만원 미만 7일, 이상 30일로 안내합니다.
  • 공매에는 법원경매의 인도명령 같은 간이 절차가 없어서, 점유자가 버티면 협의하거나 명도소송을 해야 합니다.
  • 공매는 체납자가 매수인 동의를 받아 체납액을 내면 매각결정이 취소될 수 있습니다.

한눈에 보는 비교표

항목법원경매공매(국세 체납 압류재산 기준)
근거 법민사집행법·민사집행규칙국세징수법
진행 주체집행법원관할 세무서장(한국자산관리공사가 대행하는 경우가 대부분)
입찰 장소법원 경매법정(기일입찰), 일부 기간입찰온비드 전자입찰
보증최저매각가격의 10분의 1, 법원이 달리 정할 수 있음공매예정가격의 100분의 10 이상
유찰 시 가격법원 재량으로 낮춤(저감률은 법원마다 다름)최초 예정가격의 10%씩, 50%까지 낮춤
확인 서류매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서(매각기일 1주 전 비치)공매재산명세서·감정평가 자료(입찰서 제출 시작 7일 전부터 게시)
매각 확정매각기일부터 1주 안 매각허가결정, 즉시항고 1주 뒤 확정개찰일부터 7일(토·일·공휴일 제외) 안 매각결정
잔금 기한확정일부터 1개월 안에서 법원이 지정매각결정일부터 7일 안, 30일 범위 연장 가능
잔금 미납차순위 허가 또는 재매각, 보증 몰수납부 촉구 뒤 매각결정 취소, 보증은 체납 국세 등에 충당
점유자 명도대금 납부 뒤 6개월 안 인도명령 신청 가능인도명령 제도 없음, 협의 또는 명도소송
우선매수공유자공유자, 체납자의 배우자(부부공유 동산·유가증권)

입찰 전 확인할 7가지

1. 누가 파는지부터 봐요

법원경매는 사건번호가 붙은 집행법원 사건입니다. 공매는 공고의 처분기관을 봐야 해요. 온비드에는 국세 체납 압류재산 말고도 국유재산, 수탁재산, 공공기관 자산이 함께 올라옵니다. 같은 온비드 물건이라도 압류재산이면 국세징수법, 국유재산이면 국유재산법을 따르니 절차가 다릅니다. 지방세 체납 물건은 지방세징수법이 근거라 조문이 또 달라요. 온비드를 운영하는 한국자산관리공사와 이름이 비슷한 민간 업체도 헷갈리기 쉬운데, 한국경공사(KAPAO)는 어떤 곳인가요에서 차이를 정리했습니다.

2. 입찰은 어디서 하나요

법원경매는 매각기일 당일 법원에 가서 입찰표를 넣는 기일입찰이 대부분입니다. 공매는 온비드에서 입찰기간 동안 전자입찰을 해요. 공인인증·보증금 이체 같은 온라인 절차를 미리 마쳐야 하고요. 온비드 절차는 온비드 공매 입찰 방법에, 법원 절차는 법원 부동산 경매 초보자 입찰 방법에 따로 정리했습니다.

3. 보증금 비율이 달라요

법원경매는 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다(민사집행규칙 제63조). 압류재산 공매는 공매예정가격의 100분의 10 이상입니다(국세징수법 제71조). 숫자는 비슷해 보여도 공매는 재산 종류와 처분기관에 따라 비율이 다를 수 있습니다. 5%짜리 공고도 있어요. 자세한 건 공매 입찰보증금 5% 10% 글에서 다뤘습니다.

4. 최고가를 써도 바로 확정되지 않아요

법원경매는 매각기일부터 1주 안에 매각결정기일이 열리고(민사집행법 제109조), 허가결정 뒤 1주의 즉시항고 기간이 지나야 확정됩니다. 공매는 개찰일부터 7일(토·일·공휴일 제외) 안에 매각결정기일을 정합니다(국세징수법 제72조 제5항). 공매에는 법원경매에 없는 변수가 하나 더 있어요. 매각결정 뒤 대금을 내기 전에 체납자가 매수인 동의를 받아 체납액을 내면 매각결정이 취소됩니다(국세징수법 제86조). 이때 보증은 돌려받습니다.

5. 잔금 기한은 공매가 훨씬 짧아요

법원경매는 확정일부터 1개월 안에서 법원이 대금지급기한을 정합니다(민사집행규칙 제78조). 공매는 매각결정일부터 7일 안이 원칙이고, 세무서장이 필요하다고 보면 30일 범위에서 늘릴 수 있습니다(국세징수법 제84조 제5항). 온비드 낙찰절차 안내는 낙찰금액 3천만원 미만이면 7일, 3천만원 이상이면 30일로 적고 있어요. 대출을 끼고 공매에 들어갈 때 가장 많이 틀어지는 지점입니다. 공고에 적힌 대금납부기한을 기준으로 은행 일정을 역산하세요.

6. 권리 인수 원칙은 비슷, 서류는 달라요

소멸과 인수의 뼈대는 거의 같습니다. 저당권은 매각으로 소멸하고, 지상권·전세권·등기된 임차권은 앞선 권리에 대항할 수 없으면 소멸, 아니면 인수합니다. 유치권은 매수인이 변제 책임을 지고요(민사집행법 제91조, 국세징수법 제92조). 달라지는 건 서류입니다. 법원경매는 매각물건명세서와 현황조사보고서를, 공매는 공매재산명세서를 봅니다. 공매재산명세서에도 점유자, 배분요구 현황, 인수되는 권리가 적혀요(국세징수법 제77조). 날짜 비교 방법은 법원경매 권리분석 초보자 체크리스트와 같습니다.

7. 점유자 명도가 제일 크게 달라요

법원경매 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조). 소송 없이 결정으로 집행까지 갈 수 있어요. 공매에는 이 제도가 없습니다. 점유자가 나가지 않으면 협의하거나 명도소송을 내야 하고, 판결을 받아 집행하기까지 몇 달이 더 걸릴 수 있습니다. 등기는 압류재산 공매도 매수인이 따로 신청하지 않고 처분기관 쪽에서 권리이전 절차를 밟지만(국세징수법 제93조), 국유재산이나 수탁재산은 매수인이 직접 해야 하는 경우가 있으니 공고를 보세요.

잔금을 못 내면 결과도 달라요

법원경매는 차순위매수신고인이 있으면 차순위에게 매각을 허가하고, 없으면 재매각으로 갑니다. 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 내면 재매각이 취소되지만 그 뒤로는 보증을 돌려받지 못해요. 공매는 세무서장이 다시 기한을 정해 납부를 촉구하고(국세징수법 제85조), 그래도 안 내면 매각결정을 취소합니다. 보증은 강제징수비와 체납 국세에 먼저 충당되고 남으면 체납자에게 갑니다(국세징수법 제71조 제5항). 공매 쪽 흐름은 공매 낙찰 후 잔금 못 내면에서 더 자세히 봤습니다.

자주 묻는 질문

공매가 법원경매보다 싸게 살 수 있나요?

단정할 수 없습니다. 공매는 유찰될 때마다 최초 예정가격의 10%씩 내려가지만, 명도소송 비용과 기간, 짧은 잔금 기한까지 더하면 총비용이 역전될 수 있어요.

온비드 물건은 전부 국세 체납 압류재산인가요?

아닙니다. 국유재산, 수탁재산, 공공기관 자산, 지방세 체납 물건도 올라옵니다. 공고의 처분기관과 재산 구분을 먼저 확인하세요.

공매에서 낙찰됐는데 체납자가 세금을 내버리면요?

대금을 내기 전이고 매수인이 동의하면 매각결정이 취소되고 보증은 돌려받습니다(국세징수법 제86조 제1호, 제71조 제4항). 대금을 다 낸 뒤라면 매수인이 재산을 취득합니다.

법원경매 경험이 있으면 공매도 똑같이 하면 되나요?

권리분석 원칙은 비슷하지만 잔금 기한과 명도 방식이 달라서 일정과 비용 계산을 새로 해야 합니다.

공식 확인처

여기 적은 내용은 일반 정보이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 개별 물건은 매각공고·공매공고와 담당 기관 안내가 우선합니다.