공매 입찰보증금은 5%인가요, 10%인가요? 숫자 하나 믿고 입찰하면 생기는 일

둘 다 맞고, 둘 다 틀릴 수 있습니다. 국세 체납 압류재산 공매는 국세징수법상 공매예정가격의 10% 이상, 국유재산 같은 일반 매각 입찰은 내가 쓴 입찰금액의 5%를 받는 공고가 많고, 법원경매는 최저매각가격의 10%가 원칙이에요. 결국 기준은 그 물건의 공고문 한 장입니다.

요약: 공매 입찰보증금 5%와 10%, 뭐가 맞나

• 공매 보증금은 하나의 숫자로 정해져 있지 않고, 재산 종류와 공고가 정합니다.
• 압류재산 공매는 국세징수법 제71조에 따라 공매예정가격의 100분의 10 이상이고, 캠코 압류재산 공고는 10%로 적습니다.
• 국유재산 매각처럼 국가가 파는 입찰은 입찰금액의 5%를 받는 공고가 많습니다. 기준이 내 입찰금액이라 높게 쓸수록 보증금도 커집니다.
• 법원경매는 민사집행규칙 제63조에 따라 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이지만, 법원이 따로 정하면 달라지고 그 금액이 공고에 적힙니다.
• 같은 10%라도 기준이 최저가인지 입찰가인지에 따라 실제로 넣을 돈이 달라집니다. 비율보다 기준 금액을 먼저 보세요.

5%와 10%가 같이 보이는 이유

비율이 갈리는 건 적용되는 법이 다르기 때문이에요. 온비드라는 한 사이트에서 입찰해도, 물건이 어디서 왔느냐에 따라 따르는 규칙이 바뀝니다.

압류재산은 최저가 기준 10%입니다

국세징수법 제71조는 공매보증 금액을 공매예정가격의 100분의 10 이상으로 정해 두었어요. 실제 캠코 압류재산 공고에도 "공매예정가격의 100분의 10에 해당하는 공매보증"이라는 문구가 들어갑니다. 공매예정가격은 그 회차의 최저입찰가라서, 내가 얼마를 쓰든 보증금은 같습니다.

유찰돼서 다음 회차로 넘어가면 공매예정가격이 내려가고, 보증금도 같이 줄어요. 회차가 바뀔 때 가격이 어떻게 움직이는지는 공매 유찰 다음 회차 가격 글에 따로 적었습니다.

국유재산 매각은 입찰가 기준 5%가 많아요

국유재산 매각 공고에는 "입찰금액의 100분의 5"가 자주 보입니다. 국가 계약의 입찰보증금 기준인 국가계약법 시행령 제37조가 입찰금액의 100분의 5 이상으로 정하고 있어서 그 틀을 따르는 공고가 많거든요. 이 시행령에는 재난이나 경제위기로 기간을 정해 고시한 경우 1천분의 25까지 낮출 수 있다는 예외도 있습니다. 결국 실제 비율은 공고에 적힌 숫자를 봐야 한다는 뜻이죠.

법원경매 10%도 늘 같지는 않습니다

민사집행규칙 제63조는 기일입찰의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 정하면서, 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있게 해 뒀어요. 낙찰자가 대금을 안 내서 다시 매각하는 사건처럼 보증금을 올려 공고하는 경우가 있습니다. 바뀐 금액은 매각기일 공고에 적히니, 법원경매도 공고를 봐야 하는 건 마찬가지예요. 법원경매 쪽 입찰 순서는 법원 부동산 경매 입찰 방법에서 이어집니다.

숫자로 계산해 보면 차이가 커집니다

최저가가 1억 원인 물건에 1억 2천만 원을 써 낸다고 가정해 보겠습니다. 비율만 보면 비슷해 보여도 실제 금액은 꽤 달라요.

위 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 표에서 보이듯이 입찰금액이 기준인 공고는 높게 쓸수록 보증금이 따라 올라가요. 온비드 입찰서 작성 화면에서 보증금과 납부금액이 계산돼 나오니, 그 숫자와 공고의 비율을 대조하는 게 안전합니다.

비율을 잘못 알면 이런 일이 생깁니다

적게 넣으면 입찰이 무효가 됩니다

온비드 안내 기준으로 보증금은 납부기한까지 전액을 한 번에 넣는 게 원칙이에요. 1천만 원을 넘는 보증금만 기한 전 분할 납부가 허용됩니다. 10%인 물건에 5%만 넣고 마감이 지나면, 입찰서를 냈어도 그 입찰은 무효입니다. 제출한 입찰서는 고칠 수도 없고요.

지난 회차 금액으로 넣는 실수도 있습니다

압류재산처럼 최저가를 기준으로 하는 공고는 회차가 바뀌면 보증금도 바뀝니다. 지난 회차에 봐 둔 금액을 기억해 뒀다가 그대로 넣으면, 이번 회차 보증금과 맞지 않을 수 있어요. 입찰서를 낼 때마다 그 회차 화면에 계산된 납부금액을 기준으로 삼는 게 안전합니다.

납부했는데 화면에 반영이 안 된 경우라면 온비드 입찰보증금 납부완료 안 뜰 때 글의 마감 전 체크 순서를 보세요.

보증금만 보고 자금 계획을 세우면 잔금에서 막힙니다

5%짜리 물건은 입찰 문턱이 낮아 보여서 부담 없이 들어가기 쉽습니다. 그런데 낙찰되면 나머지 95%를 공고의 대금납부 기한 안에 내야 하고, 못 내면 보증금을 잃을 수 있어요. 잔금 계산은 공매 낙찰 잔금 못 내면에서 따로 다뤘습니다.

입찰 전에 공고에서 확인할 다섯 줄

1. 보증금 비율과 기준 금액(공매예정가격인지, 입찰금액인지)
2. 납부 방법: 현금, 전자보증서, 대체서류 중 공고가 허용하는 것
3. 분할 납부 허용 여부: 1천만 원 초과라도 공고가 막았는지
4. 반환 조건: 떨어지면 환급계좌로 이자 없이 돌려받는지
5. 낙찰 뒤 대금을 못 냈을 때 보증금이 어떻게 처리되는지

1번만 제대로 봐도 5%냐 10%냐 하는 고민은 대부분 풀립니다. 나머지 네 줄은 돈이 얼마 동안 묶이는지, 어떤 경우에 잃을 수 있는지를 알려 주는 항목이에요. 자금 계획을 세울 때 입찰가 옆에 같이 적어 두면 나중에 헷갈리지 않습니다.

공매와 법원경매를 전체적으로 비교하고 싶다면 공매와 법원경매 차이, 온비드 입찰 전체 흐름은 온비드 공매 입찰 방법에 있습니다.

자주 묻는 질문

내 입찰가의 5%만 내면 되나요?

공고가 '입찰금액의 5%'라고 정한 경우에만 그렇습니다. 압류재산 공매는 공매예정가격의 10%가 기준이라, 입찰가와 상관없이 최저가의 10%를 넣어야 해요.

보증금을 현금 말고 다른 걸로 낼 수 있나요?

국세징수법 제71조는 공매보증으로 금전 외에 국공채, 상장 증권, 보험회사의 보증보험증권도 인정합니다. 다만 온비드에서는 공고가 허용한 방법만 고를 수 있으니 입찰서 작성 화면의 납부 방법을 확인하세요.

법원경매는 늘 10%인가요?

10분의 1이 원칙이지만 법원이 따로 정하면 달라집니다. 바뀐 금액은 매각기일 공고에 나오니, 사건마다 공고를 봐야 합니다.

지자체가 파는 공유재산은 몇 %인가요?

지방자치단체 매각은 지방계약 관련 법령과 그 공고를 따릅니다. 국유재산과 비슷하게 입찰금액 기준인 공고가 있지만, 숫자를 미리 짐작하기보다 공고의 보증금 칸을 확인하는 게 정확해요.

온비드 화면의 보증금이 공고와 다르게 보이면요?

공고가 기준입니다. 입찰서는 제출하면 고칠 수 없으니, 숫자가 맞지 않아 보이면 제출하기 전에 공고의 담당 부서에 먼저 물어보세요.

떨어지면 보증금은 돌려받나요?

온비드 공매에서 떨어지면 입찰서에 적은 환급계좌로 이자 없이 돌아옵니다. 돌려받는 시점은 공고와 기관 처리 일정에 따릅니다.

공식 확인처

• 온비드 입찰참가 안내: 보증금 전액 납부 원칙, 1천만 원 초과 분할 납부
• 국세징수법: 제71조 공매보증
• 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령: 제37조 입찰보증금
• 민사집행규칙: 제63조 기일입찰 매수신청 보증금액
• 찾기쉬운 생활법령정보: 부동산 경매 입찰 준비

여기 적은 내용은 일반 정보입니다. 실제 보증금은 해당 물건의 공고문이 기준입니다.