2028년 종부세 개편안, 다주택자 세금 얼마나 오르나 — 공정시장가액비율 80% 시뮬레이션

2026년 8월 3일, 정부가 세제발전심의위원회를 열어 「2026년 세제개편안」을 확정·발표했다. 이 안에는 종합부동산세(종부세)의 공정시장가액비율을 단계적으로 올리고, 세율 체계를 2028년부터 완전히 바꾸는 내용이 포함돼 있다. 특히 3주택 이상 다주택자는 공정시장가액비율이 최대 80%까지 오를 수 있어, "종부세 폭탄" 우려가 다시 고개를 들고 있다.

다만 짚고 넘어가야 할 게 있다. 이 개편안은 아직 국회에 제출되지도 않은 정부안 단계다. 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 세법 개정안으로 제출될 예정이고, 그 이후 국회 심의·의결을 통과해야 최종 확정된다. 즉 지금 나온 수치는 "정부가 밀고 있는 안"이지 "확정된 법"이 아니다. 이 글은 확정된 현재 제도와, 아직 논의 단계인 개편안을 구분해서 정리했다.

지금 종부세는 어떻게 계산되나

먼저 현재(2026년 기준, 2023년 이후 유지되고 있는 구조) 종부세 계산 방식부터 정리하자. 종부세 과세표준은 다음 공식으로 산출된다.

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율

• 공정시장가액비율: 현재 60%
• 기본공제: 1세대 1주택자 12억원, 2주택 이상 다주택자 9억원
• 세율(국세청 공식 기준, 과세표준 구간별)

보다시피 과세표준 12억원까지는 주택 수와 상관없이 같은 세율이 적용되고, 12억원을 넘는 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 붙는 구조다. 여기에 전년 대비 세부담이 급격히 늘지 않도록 막아주는 세부담상한(전년 재산세·종부세 합산액의 150%)도 함께 적용된다. 이 상한은 2025년 개정으로 기존 300%에서 150%로 낮아졌다.

개편안에서 달라지는 3가지

정부가 8월 3일 발표한 개편안의 방향은 한 문장으로 요약하면 "주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로, 보유 기준에서 거주 기준으로"다. 다주택자와 관련해 눈여겨봐야 할 변화는 세 가지다.

① 공정시장가액비율 인상

• 1세대 1주택자: 60% → 2027년부터 70%
• 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자: 2027년 70%를 거쳐 2028년부터 80%

② 기본공제 산정 방식 변경

• 1세대 1주택(실거주): 12억원 → 14억원(상향)
• 1세대 1주택(비거주): 12억원 → 9억원(하향)
• 다주택자: 기존 9억원 정액공제 대신, 4억원은 기본으로 적용하고 나머지 5억원은 "거주주택 공시가격이 전체 공시가격에서 차지하는 비중"만큼만 공제하는 방식으로 바뀐다. 즉 거주 주택이 없거나 비중이 낮으면 공제액이 최소 4억원까지 줄어들 수 있다.

③ 세율 단일화(2028년부터)

2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준 구간에 따라 세율이 하나로 통일된다. 지금의 "3주택 이상" 세율표와 거의 비슷하되, 6억~12억원 구간이 1.0%에서 1.3%로 오른다.

이 표가 그대로 확정된다면, 지금은 2주택 이하라 낮은 세율을 적용받던 사람도(예: 고가 1주택자) 12억원 초과 구간에서는 사실상 지금의 3주택자 수준 세율을 적용받게 되는 셈이다. 다만 1세대 1주택 실거주자는 기본공제가 14억원으로 올라가는 만큼, 이 상승분을 어느 정도 상쇄한다.

정부가 추산한 세수 효과는 향후 5년간 약 3조 4,430억원 증가다. 시행은 한 번에 이뤄지지 않고 2026년(기본공제 조정)부터 2027년(공정시장가액비율·세율 1차 인상), 2028년(3주택 이상 80% 적용 및 세율 완전 단일화)까지 단계적으로 진행되도록 설계돼 있다.

다주택자라면 얼마나 오를까 — 단순 시뮬레이션

아래는 개편안에 나온 공정시장가액비율·기본공제 산식·세율을 그대로 적용해 계산한 단순 시뮬레이션이다. 재산세 중복분 공제, 세액공제, 세부담상한(150%) 같은 조정 장치는 반영하지 않은 "산출세액" 기준이므로, 실제 고지세액과는 차이가 있을 수 있다는 점을 감안하고 봐야 한다.

조건: 3주택 이상 보유, 공정시장가액비율은 2028년 기준(80%) 적용

공시가 합계가 클수록, 그리고 거주하지 않는 주택의 비중이 높을수록 공제액이 줄고 과세표준이 큰 폭으로 뛰는 구조다. 특히 다주택자 기본공제가 "거주 비중"에 연동되기 때문에, 명의상 여러 채를 갖고 있지만 실거주 주택이 없는 경우 공제 축소 효과가 가장 크게 나타날 것으로 추정된다.

다만 실제로는 세부담상한(전년 대비 150% 한도)이 걸려 있어, 위 표처럼 한 해에 세액이 2배 이상 뛰는 상황은 완충될 가능성이 높다. 세액이 여러 해에 걸쳐 나눠 오르는 구조로 보는 게 더 현실적이다.

아직 확정된 게 아니라는 점을 다시 강조하면

이 글에 나온 2027년·2028년 수치는 모두 정부가 "이렇게 하겠다"고 발표한 계획안 수치다. 국세청이 걷는 세금의 근거인 종합부동산세법 개정안은 아직 국회 문턱을 넘지 못했다. 통상 정부 세제개편안은 9~12월 정기국회 심의 과정에서 여야 협의를 거치며 세율·공제액·시행 시기가 바뀌거나, 일부 항목이 통째로 빠지는 일도 드물지 않다. 종부세는 특히 정치적으로 민감한 세목이라 국회 논의 과정에서 변동 폭이 클 수 있다.

따라서 지금 시점에서 확실하게 말할 수 있는 것은 "정부가 다주택자·고가 1주택자 중심으로 종부세 부담을 단계적으로 늘리는 방향의 개편을 추진하고 있다"는 사실 정도다. 구체적인 세율·공제 수치는 정기국회 심의 결과가 나온 뒤에 다시 확인할 필요가 있다.

다주택자가 지금 체크해볼 만한 것들

법이 확정되기 전이라도 미리 점검해두면 도움이 되는 항목들이다.

• 보유 주택별 공시가격과 거주 여부 정리: 개편안대로면 "어느 주택에 실거주하는지"가 공제액을 좌우하는 핵심 변수가 된다. 세대원 중 누가 어느 주택에 주소를 두고 있는지 미리 확인해두는 게 좋다.
• 세부담상한 적용 여부 확인: 전년도 보유세 납부액 대비 150%를 넘는 인상분은 상한에 걸려 유예된다. 급격한 세액 증가가 실제로는 몇 년에 걸쳐 분산될 수 있다는 점을 감안해야 한다.
• 정기국회 심의 일정 모니터링: 세법 개정안은 보통 연말에 국회를 통과해 다음 해부터 시행된다. 최종 통과 여부와 수정 내용은 12월경 다시 확인하는 게 안전하다.
• 전문가 상담: 보유 주택 수, 공시가격, 세대 구성에 따라 유불리가 크게 갈리는 사안이라, 실제 세금 대응 전략은 세무사와 개별 상담을 통해 확인하는 것을 권한다.

종부세 개편은 아직 "논의 중인 안"이지만, 방향성만큼은 뚜렷하다. 다주택자와 비거주 고가주택 보유자의 부담을 늘리는 쪽으로 설계돼 있다. 정확한 확정 내용은 올해 하반기 국회 심의 과정을 지켜보며 업데이트할 필요가 있다.