법원경매 권리분석 초보자 체크리스트: 말소기준권리·대항력 있는 임차인 확인법
법원경매의 핵심 위험은 낙찰가 외에 인수해야 할 권리나 임차보증금을 놓치는 일입니다. 권리분석은 기준권리와 임차인의 날짜를 순서대로 비교하는 작업입니다.
말소기준권리 확인법
등기사항증명서의 갑구·을구에서 저당권·근저당권·압류·가압류·담보가등기 등 권리의 접수일과 순위를 적습니다. 가장 이른 기준권리 후보를 찾고, 그보다 앞선 가등기·지상권·전세권 등은 인수 가능성을 별도로 검토합니다. 권리 종류와 특별매각조건에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
대항력 있는 임차인
주택 임차인은 일반적으로 주택 인도와 전입신고를 갖추면 대항력을 갖습니다. 대항력 취득 시점이 기준권리보다 앞서는지, 배당으로 보증금을 전부 회수하는지가 중요합니다. 확정일자·배당요구·실제 점유·전입의 연속성도 함께 보세요.
체크리스트
- 입찰 직전 최신 등기부 발급
- 기준권리와 앞선 권리 표시
- 명세서의 인수사항 대조
- 임차인 점유·전입·확정일자·배당요구 비교
- 현황조사서와 현장 점유 상태 대조
FAQ
늦은 임차인은 무조건 안전한가요?
아닙니다. 배당과 특별매각조건을 서류 전체로 확인해야 합니다.
공식 확인처
이 글은 일반 정보이며 개별 물건 자문이 아닙니다.